info@onlineurist24.ru
Всё о сделках, законах, рисках и практике
Юридический блог для риэлторов
Сильный договор купли-продажи недвижимости: ключевые риски и защита сторон
Сильный договор купли-продажи недвижимости: ключевые риски и защита сторон
Почему проблемы возникают ещё до подписания ДКП
Почему проблемы возникают ещё до подписания ДКП
На практике значительная часть конфликтов по сделкам с недвижимостью возникает ещё до подписания основного договора купли-продажи — на этапе аванса или задатка.
Именно в этот момент стороны фиксируют намерения, но часто делают это формально, без согласования ключевых условий будущей сделки.
Аванс или задаток — это не «расписка», а мини-договор, от содержания которого напрямую зависят дальнейшие риски.
Если в соглашении отсутствуют существенные условия будущего ДКП, возникает правовая неопределённость: кто отказался от сделки, по чьей вине она сорвалась и подлежат ли возврату переданные деньги.
Что обязательно должно быть согласовано до основного договора
Чтобы избежать споров, в соглашениях о предоплате необходимо закреплять:
Без этих элементов аванс или задаток перестаёт выполнять защитную функцию.
- стороны сделки и их полномочия;
- точное описание объекта;
- цену и порядок расчётов;
- срок выхода на ДКП;
- условия возврата или удержания денежных средств;
- распределение рисков (отказ банка, приостановка регистрации, неявка стороны);
- перечень документов, которые должен предоставить продавец;
- ответственность сторон и порядок расторжения.
Без этих элементов аванс или задаток перестаёт выполнять защитную функцию.
Зона риска №1. Предмет договора
Одна из самых распространённых ошибок — неполное или неточное описание объекта.
Типовые проблемы:
Последствия таких ошибок — приостановка или отказ в регистрации, а также сложности при судебной защите.
Корректное описание объекта должно полностью соответствовать сведениям ЕГРН.
Типовые проблемы:
- указание только адреса без кадастрового номера;
- расхождения с данными ЕГРН по площади, этажу или назначению;
- отсутствие указания доли при продаже части объекта;
- смешение понятий «квартира», «комната», «доля»;
- особые случаи: апартаменты, ОКН, дом с земельным участком.
Последствия таких ошибок — приостановка или отказ в регистрации, а также сложности при судебной защите.
Корректное описание объекта должно полностью соответствовать сведениям ЕГРН.
Зона риска №2. Деньги и порядок расчётов
Формулировка «оплата после регистрации» без привязки к событиям и документам создаёт высокий риск конфликта.
Важно заранее определить:
Особенно внимательно следует подходить к сделкам с ипотекой, аккредитивом или эскроу-счетами.
Важно заранее определить:
- момент раскрытия денежных средств;
- перечень документов, необходимых для получения денег;
- сроки раскрытия;
- альтернативные сценарии при приостановке или отказе;
- распределение комиссий и расходов.
Особенно внимательно следует подходить к сделкам с ипотекой, аккредитивом или эскроу-счетами.
Зона риска №3. Регистрация перехода права
Ошибки в пункте о регистрации часто приводят к срыву сроков и зависанию денег.
Необходимо чётко указать:
Ответственность за нарушение сроков должна быть прямо связана с финансовыми последствиями.
Необходимо чётко указать:
- кто подаёт документы;
- способ подачи (МФЦ, электронно, через банк);
- срок подачи и от какой даты он исчисляется;
- кто оплачивает госпошлину и сопутствующие расходы;
- порядок действий при неявке стороны или приостановке регистрации.
Ответственность за нарушение сроков должна быть прямо связана с финансовыми последствиями.
Зона риска №4. Обременения и залоги
Обременения — один из ключевых факторов отказа в регистрации.
Критичны:
Недостаточно указать, что обременений нет. В договоре должен быть прописан механизм их снятия, сроки и ответственность сторон.
Критичны:
- ипотека или залог банка;
- ипотека в силу закона при рассрочке;
- аренда, сервитуты, запреты и аресты.
Недостаточно указать, что обременений нет. В договоре должен быть прописан механизм их снятия, сроки и ответственность сторон.
Зона риска №5. Альтернативные сделки
Фразы вида «договор действует при условии покупки другого жилья» без конкретной процедуры создают почти гарантированный конфликт.
Для альтернативы необходимо:
Адреса альтернативных объектов в ДКП не указываются — для этого используются отдельные соглашения о взаиморасчётах.
Для альтернативы необходимо:
- определить, что считается несостоявшейся альтернативой;
- указать, кто и когда инициирует расторжение;
- установить порядок возврата денег и сроки.
Адреса альтернативных объектов в ДКП не указываются — для этого используются отдельные соглашения о взаиморасчётах.
Комплект документов “Безопасная сделка”
Зона риска №6. Заверения сторон
Заверения — это инструмент защиты от будущих претензий.
Они позволяют:
Заверения целесообразны при рисках, связанных с:
Важно брать только релевантные заверения, а не формальный перечень.
Они позволяют:
- зафиксировать ответственность за скрытые обстоятельства;
- снизить риск оспаривания сделки;
- дисциплинировать сторону до подписания договора.
Заверения целесообразны при рисках, связанных с:
- зарегистрированными или проживающими лицами;
- браком, разводом, согласием супруга;
- материнским капиталом;
- перепланировками;
- наследственными спорами.
Важно брать только релевантные заверения, а не формальный перечень.
Зона риска №7. Семейные обстоятельства
К этой категории относятся:
Отсутствие этих пунктов в договоре часто приводит к признанию сделки оспоримой.
- режим совместной собственности супругов;
- согласие супруга;
- обязательства по материнскому капиталу;
- участие несовершеннолетних и органов опеки.
Отсутствие этих пунктов в договоре часто приводит к признанию сделки оспоримой.
Зона риска №8. Расписки и акты
Расписка должна содержать:
Акт приёма-передачи фиксирует состояние объекта, дату передачи, отсутствие претензий и передачу ключей.
Ошибки в этих документах осложняют доказывание оплаты и факта передачи имущества.
- сведения о сторонах;
- сумму цифрами и прописью;
- основание передачи денег;
- ссылку на договор;
- способ передачи средств.
Акт приёма-передачи фиксирует состояние объекта, дату передачи, отсутствие претензий и передачу ключей.
Ошибки в этих документах осложняют доказывание оплаты и факта передачи имущества.
Почему «один шаблон ДКП» не работает
Каждая сделка представляет собой уникальное сочетание факторов: ипотека, альтернатива, доли, обременения, расчёты, семейные обстоятельства.
Универсальные шаблоны не учитывают эти комбинации и не содержат сценариев «что если».
Безопасная сделка строится как система:
Все документы должны быть логически связаны между собой.
Универсальные шаблоны не учитывают эти комбинации и не содержат сценариев «что если».
Безопасная сделка строится как система:
- аванс или задаток с согласованными условиями;
- основной договор с нужными блоками;
- приложения (расписки, акты, перечни имущества).
Все документы должны быть логически связаны между собой.
Вывод
Надёжный договор купли-продажи — это не набор стандартных формулировок, а управляемая структура, которая учитывает реальные риски конкретной сделки.
Ошибки чаще возникают не в одном пункте, а на стыке документов и этапов. Именно поэтому внимание к деталям на раннем этапе позволяет избежать конфликтов, приостановок и судебных споров.
Ошибки чаще возникают не в одном пункте, а на стыке документов и этапов. Именно поэтому внимание к деталям на раннем этапе позволяет избежать конфликтов, приостановок и судебных споров.
Автор статьи
- Ксения Турусинаюрист в сфере недвижимости
со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов
О нас
- Работаем онлайн по всей России
- Мы проводим обучающие мероприятия: вебинары, семинары, интенсивы
- Взыскиваем вознаграждение риэлтора в судебном порядке
О нас
- Работаем онлайн по всей России
- Мы проводим обучающие мероприятия: вебинары, семинары, интенсивы
- Взыскиваем вознаграждение риэлтора в судебном порядке
У НАС ВЫ МОЖЕТЕ:
НАША КОМАНДА
CO-Основатель Ксения Турусина
Юрист в сфере недвижимости
Лауреат премии «Лучший юрист на рынке недвижимости России» (2022)
С 2021 года со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов.
Имеет высшее юридическое, экономическое и педагогическое образование. Окончила аспирантуру.
Работала риэлтором 3 года.
Сопровождает сделки с 2011 года.
Судебное представительство с 2012 года.
Спикер Международного Жилищного конгресса, конференции самозанятых.
Автор безопасной договорной базы для риэлторов.
Спикер курса "Профессиональный стандарт специалиста по недвижимости.
Автор законопроектов.
Активно ведет социальные сети.
Подписывайтесь!
С 2021 года со-основатель Центра правовой поддержки риэлторов.
Имеет высшее юридическое, экономическое и педагогическое образование. Окончила аспирантуру.
Работала риэлтором 3 года.
Сопровождает сделки с 2011 года.
Судебное представительство с 2012 года.
Спикер Международного Жилищного конгресса, конференции самозанятых.
Автор безопасной договорной базы для риэлторов.
Спикер курса "Профессиональный стандарт специалиста по недвижимости.
Автор законопроектов.
Активно ведет социальные сети.
Подписывайтесь!
- Ксения ТурусинаСо-основатель Центра правовой поддержки
Юрист в сфере недвижимости - Юлия ДжанибековаСо-основатель Центра правовой поддержи
Руководитель онлайн проекта - Евгения СтаценкоЮрист. Подготовка договоров и проверка объектов
- Елена ЧучмаеваЮрист. Риэлтор. Консультант чата Правовой поддержки
- Инна ФирсоваЮрист. Налоговый консультант. Оптимизация налогообложения
- НАТАЛЬЯ ТИТОВАЮрист. Подготовка договоров и проверка объектов
ПОДПИШИТЕСЬ НА РАССЫЛКУ
Вы будете получать анонсы моих бесплатных мероприятий и полезную информацию
Отправляя свои данные, вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности
ИП КОРЯКИНА КСЕНИЯ ВАЛЕРЬЕВНА
ИНН: 501006075520
ОГРНИП: 322774600010504
Адрес: Москва, 127287, ул. 2-я Хуторская, д. 38А, стр. 26
ИНН: 501006075520
ОГРНИП: 322774600010504
Адрес: Москва, 127287, ул. 2-я Хуторская, д. 38А, стр. 26
Контакты